共同继承出租房产。 进退两难的局面？
想象一下，你很幸运地继承了，比如说，从已故父母那里继承了四套CGT后的出租物业–但如果你的兄弟姐妹也继承了其中的一半份额，会发生什么？
虽然你们在四套房产中都获得了非常有价值的50%的权益，但可以说，在大多数情况下，你们都宁愿在其中两套房产中拥有100%的权益。
触发了CGT
假设两个兄弟姐妹都希望在两套房产中拥有100%的权益（而不是在四处房产中拥有50%的权益），他们将不得不在他们之间做一些 “换马 “的交易。
这意味着每个兄弟姐妹都必须放弃他们在四处房产中两处的50%权益，以换取另外两处房产的50%权益。
值得注意的是，这样的利益交换将以引发CGT为后果。这是因为所交换（或处置）的权益是具有特定成本基础的CGT资产（根据第128-15条中的继承资产规则），而这一CGT事件的资本收益将是在另一项财产中获得的权益的市场价值。但是，应该可以获得CGT折扣的好处。
此外，由于这些房产都不是主要的住所，也不是CGT前的住宅，所以在第118-195条中的全部CGT豁免规则并不能发挥作用。
即便如此，这个问题有几个解决方案，允许兄弟姐妹在两处房产中各获得他们想要的100%的权益–而不会引发任何现金税的后果。
解决方案1：一份宽泛的书面遗嘱
如果遗嘱写得足够宽泛，遗嘱执行人可以利用他们的权力/自由裁量权，将这些房产视为可以在兄弟姐妹之间平均分配的资产（即，他们可以各得两份）。
虽然这是一个解决方案，但如果某些房产比其他房产有更大的或有现金税责任（至少在分配时），可能仍然需要调整–这将必须以某种方式加以说明，以使兄弟姐妹都满意。
无论如何，这变成了遗嘱的解释问题–这是一个复杂的话题，超出了本文的范围–而且与受托人权力有关的其他问题可能也需要考虑在内。
解决方案2：第128-20(1)(d)条
也许有更好的解决方案（假设没有Pt IVA问题）来自于1997年ITAA第128-20条的规则，该规则涉及遗产中的资产转移给受益人而不产生任何CGT后果。
特别是在第128-2091条(d)款中的规则允许在一个或多个受益人（或其他人员）通过签订对价契约，放弃遗嘱中的权利来解决索赔问题时发生这种情况。
具体而言，该规则规定，资产可以根据遗嘱传给受益人：
(d) 根据安排契约，如果，(i) 受益人签订契约是为了解决参与你的遗产分配的要求；以及(ii) 受益人为该资产所付出的任何代价仅包括改变或放弃对构成你遗产一部分的一项或多项其他CGT资产的要求。
如果这是在遗产管理期间进行的，那么每个兄弟姐妹都可以获得他们在两处房产中的100%的权益，而不会因这种认可的遗产结算而产生任何CGT后果。
TR 2006/14号裁决（见第33-37段）也表明，对于那些对遗嘱不满意的受益人来说，这是一种合法的方式，他们可以对遗嘱提出异议，然后签订安排契约来影响遗产资产的重新分配–而不影响死亡后可获得的CGT滚存。
然而，重要的是要注意，对这一部分的追索首先要求是必须签订契约以解决参与遗产分配的要求。
在这方面，TR 2006/14号文件第37段指出(强调是后加的)：
“为了第128-20(1)(d)段的目的，纳税人不需要启动法律程序来确定他们有参与分配遗产资产的要求。潜在的受益人可以通过向受托人表达他们对遗嘱的不满来确定其权利要求”。
解决问题的办法!
因此，我们有一个可行的潜在解决方案来解决这个问题，但需要考虑Pt IVA的问题–如果你把继承多处出租房产称为一个 “问题 “的话!
⇒ 在确定房产的CGT时，有一系列的因素在起作用。向会计师或注册税务代理人咨询将有助于你了解你可以选择的方案。
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